Las letras del Tesoro rivalizaron en rentabilidad con algunos de los dividendos más constantes de la bolsa española, con los tipos de interés en su punto más alto en la eurozona de la última década. No obstante, el aumento del precio de los bonos está recortando el retorno a vencimiento de las letras españolas a doce meses y eso sitúa al dividendo de las socimis del Ibex 35 en mejor lugar de cara al inversor. Con las letras españolas a doce meses en el 1,89%, el dividendo de Inmobiliaria Colonial y el de Merlin Properties dobla con holgura este rendimiento. Y aún vendrán nuevos recortes de tipos de interés por parte del BCE que elevarán el atractivo del dividendo frente a la renta fija de más corto plazo.
La socimi (sociedad cotizada de Inversión en el mercado inmobiliario) es una sociedad creada, entre otras cosas, para invertir en ladrillo sin ser propietario. Y la gran ventaja para el inversor es que se reparte por ley una gran parte del beneficio por vía del dividendo. Esto convierte a compañías como Colonial o Merlin en una alternativa para el inversor más conservador cuando los bonos ya no dan una rentabilidad atractiva. La última subasta del Tesoro a doce meses, el pasado 8 de abril, fijó un tipo de interés medio en el 2,007%. En el mercado secundario, el rendimiento para este vencimiento está en el 1,89%. Es decir, ambos ya están por debajo de lo que aumentará la inflación en 2025 que será del 2,4% según el mercado (consenso que recoge Bloomberg) o del 2,5% según el Banco de España.
Al precio actual, la rentabilidad por dividendo de Colonial es del 4,7% mientras que la de Merlin Properties supera el 4,3%. El dividendo de las socimis del Ibex 35 no solo conseguiría batir el alza de los precios previstos en España este año, sino que se mantendrá en los niveles actuales o por encima en los próximos tres ejercicios, según el consenso de mercado que recoge FactSet. Así, el rendimiento para el accionista de Colonial estará entre el 4,7% actual y el 5,8% mientras que la horquilla para Merlin irá del 4,2% al 4,9%.
Con los tipos de interés en la eurozona en el 4% (tasa de facilidad de depósito), la deuda española a doce meses llegó a superar el 3,8%. En ese mismo periodo (entre septiembre de 2023 y junio de 2024) la rentabilidad por dividendo de las socimis del Ibex se situó menos de 100 puntos básicos por encima de las letras del Tesoro. El riesgo de comprar acciones de Colonial o Merlin pensando en el reparto de beneficios apenas compensaba frente a acudir a las subastas de deuda pública, que se presupone una inversión con menor riesgo. Y eso que las acciones de las socimis sufrieron el castigo del mercado con la política restrictiva del BCE (a menor precio en bolsa y con dividendo constante, crece la rentabilidad).
No obstante, ya no pesa sobre el sector que el coste de financiación afecte a los negocios inmobiliarios, condicione las adquisiciones o que las valoraciones se vean afectadas por unos flujos de caja a la baja con tipos de interés alto. "Colonial debería actuar como valor defensivo en un entorno débil para la bolsa, teniendo en cuenta que tiene la cartera de oficinas de mayor calidad de Europa, con niveles de ocupación plena y rentas subiendo por encima de la inflación. Ofrece una rentabilidad de dividendo próxima al 5% y cotizan con descuento superior al 40% sobre su valor de activos", comenta el analista de Bankinter, Juan Moreno.
Si Merlin Properties proyecta un menor beneficio por acción en 2025 y un mayor coste financiero en 2025 es por su enfoque en el desarrollo de centros de datos enfocados a la inteligencia artificial. "Las acciones de Merlin cotizan por debajo de sus activos tangibles netos y en línea de sus pares europeos diversificados, lo que sugiere que la expansión hacia los centros de datos aún no es un factor diferenciador positivo. A medida que estos centro de datos consigan inquilinos crecerá el valor de estos activos que acumularán más ganancias hasta 2029", comenta la analista de Bloomberg, Sue Munden.
En materia de dividendos, se espera que Merlin mantenga los 0,4 euros por acción que repartió en ejercicios pasados. "La tesis de inversión está basada en una cartera diversificada en activos terciarios, estrategia puesta en los centros de datos, el crecimiento de rentas y una rentabilidad por dividendo superior al 4% con previsible crecimiento a medio y largo plazo", comenta el analista de Renta 4, Javier Díaz, quien aconseja sobreponderar.
Tanto Merlin como Inmobiliaria Colonial cuentan con un consejo de compra, según el consenso de mercado que recoge FactSet. En cuanto al recorrido que tendrían sus acciones por delante, es en Merlin donde estaría el mayor potencial, hasta los 12,95 euros de precio objetivo, que están a una subida adicional del 33%. El precio objetivo medio de las firmas de análisis para Colonial se sitúa en los 6,87 euros, que supone un potencial superior al 20%.
