La crisis del covid-19 ha generado una consecuencia no intencionada (según el lenguaje de la banca central) y que era difícil de prever. En medio de la mayor recesión en décadas, el precio de la vivienda no ha parado de subir, una tendencia que ha seguido ganando tracción con la recuperación de la economía y que empieza a suponer una amenaza seria. Más allá de los propios riesgos para la estabilidad financiera y económica, el fuerte auge del precio de la vivienda puede partir aún más a la sociedad, dejando la vivienda en propiedad para las rentas más altas y condenando al alquiler a los familias con menores ingresos.
Yolande Barnes: "A menos que encontremos algún mecanismo llegaremos a una sociedad más desigual dividida entre las personas con vivienda en propiedad y las que no la tienen"
Los precios de la vivienda se han disparado en tres de cada cuatro grandes ciudades de las economías avanzadas durante la pandemia, a medida que las preferencias por la vivienda cambiaban, mientras que los bajos tipos de interés y el aumento del ahorro impulsaban la demanda y los precios de compra, según un nuevo informe del portal inmobiliario Juwai IQI.
Este un fenómeno prácticamente generalizado en las economías avanzadas. El precio de la vivienda se ha disparado casi un 10% en el último año en la OCDE, un incremento que supera con creces a la inflación. El ratio precio entre ingresos que calcula la misma organización también se ha incrementado en el último año, por lo que comprar una vivienda es hoy más complicado, sobre todo para aquellos que tienen una renta más baja o han visto su carrera laboral truncada durante el covid.
Al final, los inversores o las rentas altas no solo adquieren una primera vivienda, sino que pueden acumular activos inmobiliarios que después alquilarán a la otra cara de la sociedad (la cara más triste o más pobre). Este auge de la vivienda tiene impacto en el IPC de algunos países como EEUU o Canadá, que incluyen este componente en la 'cesta de la compra'. Los bancos centrales también muestran preocupación por el auge de precios y su impacto en la inflación y la distribución de la riqueza.
Esta tendencia está dando fuerza a algunos movimientos alrededor de Europa que abogan por aplicar medidas extremas para facilitar el acceso a la vivienda de determinados colectivos, tanto la compra como el alquiler.
¿Expropiar miles de viviendas?
Lorena Jonas ha pasado los últimos ocho años luchando contra los incrementos del precio del alquiler en su moderno distrito de Berlín. Sin embargo, su última batalla podría afectar no solo a sus vecinos, sino a cientos de miles de inquilinos en toda la ciudad, según revela el Financial Times.
Jonas está involucrada en una campaña radical que insta al gobierno de la ciudad de Berlín a expropiar 240.000 vivienda a los propietarios más grandes de Alemania que cotizan en bolsa, acusándoles de exprimir a los residentes con ingresos a través de un mantenimiento deficiente y alquileres elevados.
Después de conseguir más de 350.000 firmas para sus peticiones, su propuesta, que apunta hacia los propietarios corporativos con más de 3.000 pisos cada uno, se votará en un referéndum local en septiembre. Las encuestas sugieren que casi la mitad de los berlineses apoyan la expropiación, lo que obligaría a las empresas a vender sus propiedades al gobierno de la ciudad a un precio "justo".
La vivienda como una materia prima o una acción
"¿Qué significa que mi piso es ahora como materia prima en el mercado de valores, donde el objetivo es obtener la mayor ganancia posible para los accionistas?" asegura Jonas, que vive en una vivienda en Kreuzberg propiedad del mayor propietario de Berlín que cotiza en bolsa, Deutsche Wohnen, el principal objetivo de la campaña. "Estas preguntas ahora resuenan en Berlín y más allá".
Aunque todavía es pequeño en comparación con el vasto sector residencial que cotiza en la bolsa de EEUU, los propietarios como DW están al alza en toda Europa, ya que los mayores inversores inmobiliarios del mundo buscan los ingresos estables que puede proporcionar el negocio de alquiler.
El peso de los grandes inversores
Como resultado, la capitalización de mercado del sector inmobiliario residencial que cotiza en bolsa en Europa ha crecido de 3.500 millones de euros en 2006 a casi 85.000 millones de euros a finales de julio de este año.
"A menos que encontremos algún mecanismo para continuar transfiriendo la vivienda de los propietarios a los inquilinos (mejor acceso a la vivienda en propiedad para estos). . . se obtendrá una sociedad más desigual dividida entre las personas con vivienda en propiedad y las que no la tienen", asegura Yolande Barnes, profesora del Bartlett Real Estate Institute de la University College London.
Pocas ciudades han propuesto todavía medidas tan radicales como las que se podrían en Berlín en septiembre. Pero muchos se enfrentan a problemas similares: empresas y empresarios compran y renuevan propiedades antiguas y luego venden unidades a precios muy elevados con unas rentabilidades que superan con creces a la mayor parte de la constelación de activos.
Berlín se ha convertido en una inversión atractiva. Los alquileres de los edificios existentes se han disparado hasta en un 43% en los últimos cinco años, lo que los hace cada vez menos asequibles para el 86% de los berlineses que alquilan. Con un 86% de berlineses viviendo de alquiler, las propuestas como la comentada anteriormente tienen opciones de salir adelante.
Los críticos argumentan que la expropiación es peligrosa, económicamente absurda y potencialmente ilegal. Tobias Nöfer, presidente de la junta de la Asociación de Arquitectura e Ingeniería de Berlín-Brandenburgo, asegura que la ciudad estaba dividida por una idea que él llamó "extremismo político". Pero está de acuerdo en que Berlín necesita regulaciones más estrictas contra la especulación, y reconoce que muchos edificios han sido comprados por inversores con recursos y posteriormente abandonados.
El problema de la vivienda en propiedad y del alquiler es general. Aunque en algunas ciudades como Madrid y Barcelona se ha producido un descenso de los alquileres con el covid-19, acumulaban un incremento del 40% entre 2013 y 2020, según el portal inmobiliario Idealista. Aunque es cierto que en el último año se ha producido una caída importante, la reactivación de la economía y la vuelta a la oficina y a las aulas puede traer de vuelta la tendencia al alza de los alquileres en estas ciudades.
Desde el Financial Times explican que pocas ciudades han propuesto por ahora medidas tan radicales como las que se podrían votar en Berlín en septiembre. Pero muchas se enfrentan a problemas similares: empresas y empresarios compran y renuevan propiedades antiguas y luego las venden o alquilan a precios elevados en relación con la renta mediana de esas ciudades. Los gobiernos y los ayuntamientos buscan soluciones rápidas, pero por ahora no parecen haber encontrado una medida milagrosa para remediar esta tendencia.
