Hipotecas al 100% de financiación: así se pueden conseguir

La bajada de los tipos de interés ha hecho que los bancos se lancen a una guerra hipotecaria con ofertas cada vez más atractivas para los compradores. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) avalan esta nueva etapa, con el registro de 38.058 préstamos hipotecarios firmados en enero de 2025, un 11% más que en el mismo mes de 2024. A pesar de estas buenas cifras, la compra de una vivienda sigue siendo difícil para muchos. La escasez de oferta unida a los altos precios del metro cuadrado complica cada vez más la búsqueda de un hogar que se adapte a los requisitos del comprador, con presupuestos a veces alejados de lo que pide el mercado.

Los préstamos hipotecarios casi siempre han sido la solución de los ciudadanos para superar la barrera de los altos precios que, en general, tienen los inmuebles (si los comparamos con otros bienes básicos), pero aquí entra en juego otra barrera actual importante: las dificultades de ahorro de las nuevas generaciones, que les hace muy difícil alcanzar el 20% de entrada que suelen exigir los bancos para estas transacciones, pues las entidades financian normalmente un 80% del valor de compraventa de la vivienda.

Sin embargo, existen alternativas y estrategias para poder comprarse una casa sin necesidad de tener muchos ahorros e, incluso, conseguir hipotecas al 100% de financiación. No obstante, es muy importante leer la letra pequeña de estos productos, pues en algunos casos tienen determinadas condiciones para ofrecer un porcentaje mayor al habitual, por ejemplo, ser menor de 35 años y adquirir una vivienda habitual.

Las hipotecas al 100% de financiación más destacadas

Datos actualizados el 01/04/2025

Cómo conseguir hipotecas al 100% de financiación

La posibilidad de conseguir una hipoteca al 100% de financiación existe. Además, no sólo hay una vía, sino varias, como se explicará a continuación. Aquellos que no tengan ahorros suficientes para comprarse un piso pueden decantarse por la opción de un bróker inmobiliario, de una línea de crédito del Estado, como los avales ICO, aunque también existen privados, consultar los inmuebles propiedad de un banco o conseguir la hipoteca al 100% con el aval de tasación. No obstante, aunque se cumplan los requisitos para acceder a alguno de estos préstamos hipotecarios, el comprador debe tener ahorrados entre un 5% y un 10% para gastos propios de la compraventa, como los impuestos, las tarifas de la notaría o la tasación del inmueble, entre otros.

Conseguir hipotecas al 100% con un bróker hipotecario

Para conseguir una hipoteca al 100% de financiación a veces basta dar con el intermediario adecuado, o lo que es lo mismo, con un bróker hipotecario. Estos profesionales conocen todos los recovecos del mercado y eso les permite tener una gran capacidad de negociación con las entidades financieras. De esa forma, obtienen mejores condiciones de las que a veces puede conseguir un particular en su visita al banco.

Los brókers hipotecarios pueden cobrar o no al usuario por sus servicios. Es habitual que aquellos que consiguen acuerdos convencionales, es decir, préstamos hipotecarios al 80% o menos, repercutan las tarifas por sus servicios al banco. Sin embargo, en servicios de mayor dificultad como la que implica obtener una hipoteca al 100% de financiación es posible que el cliente tenga que pagar alguna comisión. Un gasto que debe valorar, pues tal vez le interese si, a cambio, obtiene todo el dinero que necesita para comprar la vivienda que quiere.

Conseguir hipotecas al 100% con avales ICO o privados

En respuesta a la crisis inmobiliaria que vive España, las autoridades también han puesto en marcha líneas de financiación para la compra de vivienda, como los avales públicos del Instituto de Crédito Oficial (ICO). La línea aval ICO está pensada para facilitar el acceso a la primera vivienda de jóvenes o familias con menores a cargo que no han generado capacidad de ahorro para comprarse una vivienda. Si no se cumplen los requisitos para acceder a un aval ICO, como el aval o la renta, siempre se puede recurrir a avales privados, como por ejemplo, un familiar.

Conseguir hipotecas al 100% comprando pisos de banco

Durante la anterior crisis financiera, muchos pisos pasaron a ser propiedad de los bancos y varios años después muchos de ellos todavía siguen sin encontrar salida. Las entidades son las primeras interesadas en deshacerse de ese stock porque no sólo no les generan ingresos, sino que además le suponen gastos (IBI, comunidad, medidas antiocupación, etc.), por lo que ofrecen condiciones de financiación más favorables para tratar de atraer al interesado. Los pisos de banco facilitan al comprador conseguir una hipoteca al 100% de financiación o, al menos, superior al 80%, ya que la propia entidad sale beneficiada con esta transacción.

Conseguir hipotecas al 100% con el valor de tasación

Otra opción que puede ayudar a conseguir un préstamo hipotecario al 100% puede ser vía de la tasación del inmueble. Si después de tasar la vivienda su valor es mayor que el precio del mercado, el banco podría facilitar la concesión de su financiación completa, o al menos superior al 80%.

No obstante, aunque esta posibilidad existe negociando con el banco, hay que tener en cuenta que es mucho más difícil conseguir una hipoteca al 100% de financiación por esta vía que con el resto de alternativas explicadas anteriormente. Para que la entidad conceda este préstamo hipotecario, la vivienda tiene que venderse muy por debajo del valor de la tasación, algo bastante complicado en este momento, y, además, no todos los bancos aceptan financiar la operación sobre el valor de la tasación en vez de sobre el precio de la compraventa.

Hipotecas al 100%: otros gastos que tener en cuenta

El hecho de que un comprador consiga una hipoteca al 100% de financiación no significa que no vaya a necesitar ahorros. Al contrario, el proceso de la compra conlleva muchos otros gastos implícitos, como el pago de impuestos o las tasas de notaría o de tasación. Todo eso correrá a cuenta del cliente y, por ello, se recomienda que tenga ahorrado entre un 5% y un 10% del valor de la vivienda para poder hacer frente a todos estos gastos, así como a cualquier otro imprevisto que pueda surgir en el proceso.

Por ejemplo, los gastos de notaría pueden llegar hasta el 0,5% del valor del inmueble adquirido, mientras que las tasas del Registro de la Propiedad pueden suponer un desembolso de hasta 650 euros, una tarifa similar a la que puede costar la tasación de la vivienda, aunque está ultima se suele situar entre los 300 y los 400 euros.

También hay que sumar el pago de impuestos: el Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) si la vivienda es de segunda mano, cuyo porcentaje varía entre comunidades autónomas pero se suele situar entre el 4% y el 11%, o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si el inmueble es nuevo, cuyo porcentajes es del 10% sobre el valor escriturado con carácter general. Además, aquellas personas que consigan una hipoteca al 100% tienen que ser conscientes de que les saldrá más cara que una al 80%, ya que está pidiendo una cantidad superior de dinero prestado, con lo que los intereses también crecen.